Sample Sidebar Module

This is a sample module published to the sidebar_top position, using the -sidebar module class suffix. There is also a sidebar_bottom position below the menu.

Sample Sidebar Module

This is a sample module published to the sidebar_bottom position, using the -sidebar module class suffix. There is also a sidebar_top position below the search.
Споры о недвижимости
  • Регистрация
  • ru-RU
  • English (UK)

Главный вопрос о недвижимости

Ни для кого не секрет, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента соответствующей государственной регистрации Росреестром. Именно вокруг этой регистрации права происходят практически все споры о недвижимом имуществе. Это связанно соответственно с тем, что государственная регистрация права подтверждает то, являетесь Вы собственником недвижимого имущества или нет.

Заключив договор купли-продажи недвижимого имущества, и, получив его по акту приема передачи, Вы делаетесь только владельцем этого имущества. Право собственности на имущество Вы получите только после его государственной регистрации. По получению права собственности Вы сможете не только владеть им, но и распоряжаться.

Пример из нашей практики. Арендодатель и арендатор заключили договор аренды недвижимости на срок менее года. В последующем арендатор, по причине не выполнения обязательств арендодателем, заявил иск о признании договора аренды недействительным. В обоснование иска было положено то, что арендодатель не имеет государственной регистрации права собственности на имущество, а, следовательно, не вправе сдавать его в аренду. Решением арбитражного суда иск был удовлетворен, так как суд признал нарушения закона при заключении договора аренды.

Главным во всех спорах о правах на недвижимое имущество является государственная регистрация права собственности. Есть даже выражение – прав не тот, у кого есть права, а у кого эти права зарегистрированы.

 

В чем разница

Не многим известно, что сам договор купли-продажи нежилых помещений государственной регистрации не подлежит, а, следовательно, считается заключенным с момента его подписания. Государственной регистрации подлежит только сам переход права собственности на имущество на основании этого договора. Это правило не относится к договорам купли-продажи жилых помещений (квартир, жилых домов), так как эти договора подлежат государственной регистрации сами, и считаются заключенными с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ).

В связи с этим возникает большое количество споров, связанных с исполнением договоров купли-продажи недвижимого имущества. Продавец, заключив договор, до государственной регистрации «передумывает» и требует увеличить цену. Что делать покупателю в этом случае? Идти на поводу у продавца или настаивать на своем? Закон предусматривает для таких недобросовестных продавцов определенный порядок воздействия. Вы вправе заявить иск к продавцу о понуждении зарегистрировать права собственности и ходатайствовать перед судом о наложении ареста на помещение, чтобы оно не было продано другому.

Случай из нашей практики. Между продавцом и покупателем был заключен договор купли-продажи жилых помещений. До государственной регистрации права собственности неким другим покупателем, имеющим свой договор с продавцом, был заявлен иск в арбитражный суд о признании права собственности на имущество за ним. Решением суда в удовлетворении иска была отказано, так как было установлено, что этот другой продавец имущество по акту приема-передачи не получал.

Противоположной ситуацией является случаи, когда после государственной регистрации прав покупатель не оплачивает приобретенное имущество. Эффективным воздействием на такого покупателя может явиться иск о расторжении договора купли продажи и возврате имущества продавцу в связи с невыполнением покупателем существенных условий договора – уплаты цены.

 

Еще о государственной регистрации

Кроме права собственности на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и другие права и обременения (ограничения) недвижимого имущества. Так, подлежит государственной регистрации договор аренды помещения сроком более года, залог недвижимого имущества, арест и прочие права, имеющие прямое отношение к праву на имущество.

Не всегда покупатель недвижимого имущества обращает на вышеназванные «несущественные» обременения, ограничиваясь только предоставлением подлинника свидетельства о государственной регистрации права собственности. Это является главной и существенной ошибкой при сделках с недвижимым имуществом.

Из нашей практики. Между покупателем, в лице недобросовестного директора, и продавцом был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. После государственной регистрации права собственности на него, покупатель в лице уже нового директора, предъявил иск о признании договора недействительным. Основанием послужило то, что на момент заключения договора на имущество Службой судебных приставов был наложен арест, который был отменен до государственной регистрации права. Иск был удовлетворен арбитражным судом, так как любая сделка с имуществом, находящимся под арестом, является недействительной, и соответственно признал недействительным зарегистрированное право покупателя.

Приобретая недвижимое имущество, необходимо достоверно убедиться в правомочиях собственника, а, если Вам известно, что имущество было в споре, то необходимо проанализировать всю цепочку сделок с ним. Получив даже выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с отсутствием обременений в момент заключения договора, в последующем при оспаривании Вашего права, Вы сможете требовать признания Вас добросовестным приобретателем.

 

Добросовестный приобретатель

Это выражение является общеизвестным, но далеко не все понимают его юридическую сущность. Если постараться объяснить это понятие не юридическим языком, то добросовестным приобретателем является покупатель, который приобрел имущество, у продавца не являющегося законным собственником этого имущества. Но при такой сделке покупатель должен добросовестно заблуждаться в правомочиях такого незаконного продавца (ст. 302 ГК РФ).

Поясним. Между продавцом и покупателем заключен договор купли продажи. В последующем этот договор купли продажи признан недействительным, но покупатель успел продать имущество третьему лицу. Такое третье лицо, в случае, если оно не знало об имеющемся споре, будет являться добросовестным приобретателем. То есть добросовестный приобретатель это всегда последующий покупатель, приобретший имущество не у законного собственника.

При этом многие полагают, что законный собственник не может истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя. Это не всегда так. Если у Вас украли что-то, а потом вор продал ваше имущество третьему лицу, разве Вы не сможете вернуть украденное? Закон предусматривает, что у добросовестного покупателя имущество может быть истребовано в случае, если будет доказано, что он знал о претензиях законного собственника или в случае, если собственник докажет, что имущество выбыло из его владения помимо его воли, например украдено.

 

Юридическая фирма «Привилегия» желает, чтобы Вы приобретали и продавали недвижимость бесконфликтно.

Дополнительно

Дополнительно на сайте будут публиковаться новости и судебная практика по актуальным моментам арбитражных споров...

Это позволит сделать наш сайт более актуальным иэффективным для вас, уважаемые читатели и потенциальные клиенты.

Напишите нам письмо

Напишите отзыв или пожелание нашей компании - мы обязательно примем его к сведению!

Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика